De Filippijnse fastfood tot vastgoed magnaat Edgar Sia II heeft een grote ambitie. Nadat hij van een restaurant met barbecuekip één van de grootste fastfoodketens van het land heeft gemaakt, is de voorzitter en CEO van vastgoedontwikkelaar DoubleDragon Corp. van plan om in de komende anderhalf decennium een wereldwijd hotelimperium op te bouwen.
Maar in tegenstelling tot wereldwijde horecagiganten zoals Marriott International en Hilton Worldwide die full-service hotels en resorts exploiteren, is Sia van plan om door te breken in de zeer concurrerende sector met een eenvoudige driesterrenketen die zich richt op prijsbewuste reizigers. Het is zeker een grote gok, want hij is niet de eerste die zich richt op de onderkant van de markt, die uitgebreide budgetketens zoals Holiday Inn van IHG en Ibis van Accor omvat.
DoubleDragon, een middelgrote ontwikkelaar in eigen land, wil zijn jonge merk Hotel101 laten groeien van meer dan 1.000 kamers op twee locaties in Metro Manila naar meer dan 500.000 kamers op 101 bestemmingen wereldwijd. Het financiert de ontwikkeling van de eerste drie overzeese locaties in Japan, Spanje en de VS, terwijl het op zoek is naar potentiële partners-eigenaren, die managementcontracten of franchiseovereenkomsten met Hotel101 willen ondertekenen in heel Azië, Europa en Noord-Amerika. Sia hoopt de wereldwijde expansie te kunnen financieren door leningen en een Nasdaq-notering dit jaar.
“Net als een budget luchtvaartmaatschappij met één stoelklasse voor de hele vloot, zal Hotel101 de eerste hotelketen ter wereld zijn met slechts één kamertype” zegt Sia, 47 jaar, in een interview in december op het hoofdkantoor van DoubleDragon met uitzicht op de Baai van Manilla. De gemiddelde prijs is $100 per nacht (afhankelijk van de locatie). Elke kamer van 21 vierkante meter heeft een tweepersoons- en een eenpersoonsbed en een kitchenette met gootsteen, magnetron en minikoelkast – voorzieningen die niet vaak in budgethotels worden aangetroffen, zegt Sia.
Het in Singapore geregistreerde Hotel101 Global zal het eerste bedrijf in Filippijnse handen worden met een hoofdnotering in New York, na het voorgestelde debuut op Nasdaq later dit jaar. Sia hoopt dat een langdurige post-pandemische reishausse van Hotel101 een groeimotor zal maken voor DoubleDragon, waarin hij en de familie van miljardair Tony Tan Caktiong, oprichter van de Filipijnse fastfoodgigant Jollibee Foods, elk ongeveer een derde belang hebben. (Sia en Tan zijn allebei geboren in het jaar van de draak, vandaar de bedrijfsnaam). Sinds de beursnotering in april 2014 is DoubleDragon uitgegroeid tot één van de grootste verhuurders van kantoren, winkelcentra en industriële gebouwen in het land, met een bruto verhuurbare ruimte van meer dan 1,3 miljoen vierkante meter. Het bedrijf wil zijn portfolio uitbreiden naar 250 miljard pesos (4,5 miljard dollar) aan activa (exclusief overzeese eigendommen) in 2030, van 164 miljard pesos per september 2023.
Na een daling op het hoogtepunt van de pandemie in 2020, herstelde de nettowinst van het bedrijf zich tot een recordhoogte van 12,9 miljard pesos in 2022 dankzij de verbeterde huuropbrengsten en woningverkopen. Lagere woningverkopen zorgden ervoor dat de winst in de eerste negen maanden van 2023 gelijk bleef op 2,5 miljard peso’s ten opzichte van een jaar eerder, hoewel het vierde kwartaal typisch het moment is waarop de winst van DoubleDragon piekt, aldus het bedrijf.
Binnen de commerciële portefeuille exploiteert het bedrijf momenteel vijf hotels in de Filipijnen met ongeveer 1.500 kamers, waaronder eigendommen onder het Chinese merk JinJiang Inn en de eerste twee Hotel101’s, een in DoubleDragon Meridian Park, dat in 2016 werd geopend en Bonifacio Global City buiten het centrale zakendistrict Makati in Manilla. Dit jaar voegt DoubleDragon de 300 kamers tellende Ascott DoubleDragon Meridian Park serviceflat toe aan zijn stal. Het pand is gebouwd door DoubleDragon en zal worden beheerd door Ascott, een onderdeel van het in Singapore gevestigde CapitaLand.
Sia’s reis als ondernemer begon in 1996, toen hij op 19-jarige leeftijd de opleiding voor architect stopte om een groep klasgenoten te leiden bij het bouwen van een hotel voor zakenreizigers in zijn geboorteplaats Iloilo, een eiland in het midden van de Filipijnen. In 2003 lanceerde hij Mang Inasal, een restaurant voor barbecuekip in een winkelcentrum in Iloilo, waarin hij in 2010 een belang van 70% verkocht aan Jollibee voor 3 miljard pesos en de rest zes jaar later voor 2 miljard pesos. In de afgelopen twintig jaar is Mang Inasal uitgegroeid tot meer dan 570 filialen in het hele land, waardoor het na Jollibee en McDonald’s de op twee na grootste fastfoodketen van het land is. Gaandeweg zijn Sia en Tan, die medevoorzitter is van DoubleDragon, gaan samenwerken in andere ondernemingen zoals logistiek en online effectenhandel. Met een nettowaarde van $330 miljoen stond Sia op nummer 39 toen de Filipijnse lijst van vermogende mensen in augustus 2023 werd gepubliceerd.
Hoewel de pandemie een vloek was voor hoteliers wereldwijd, was het een zegen voor Hotel101, die Sia’s vertrouwen aanwakkerde om een hotelketen op te bouwen. Toen de internationale grenzen dichtgingen en terugkerende overzeese Filippino’s en bezoekers zich moesten isoleren, werd het 518 kamers tellende Hotel101 Manila langs de altijd dichtgeslibde hoofdweg van de stad een de facto quarantainevoorziening omdat de kamers kitchenettes hadden, die de gezondheidsambtenaren nodig hadden. “Toen Covid uitbrak, hadden we onze hoogste bezettingsgraad ooit” herinnert Sia zich, waarbij ze opmerkt dat Hotel101 Manila in 2021 een recordbezetting van 96% had. “De pandemie gaf ons meer vertrouwen dat we iets hebben dat veerkrachtig genoeg is.”
Sindsdien heeft DoubleDragon zijn expansie versneld en projecten gefinancierd met schulden, die in de afgelopen vijf jaar meer dan verdubbeld zijn tot 82 miljard pesos in september 2023, volgens gegevens van Bloomberg. Ondanks de toegenomen leningen zegt Sia dat de verhouding tussen vreemd en eigen vermogen van het bedrijf gezond blijft op 0,71 en minder is dan bij andere middelgrote Filippijnse ontwikkelaars zoals Filinvest Land en Sta Lucia. In juli opende het bedrijf Hotel101 Fort, een hotel met 606 kamers in een wolkenkrabber van 33 verdiepingen in Bonifacio Global City. Er worden nog negen andere Hotel101’s gebouwd in de Filippijnen, waaronder het grootste, het 702 kamers tellende Hotel101 Libis in de noordelijke buitenwijk van Quezon City in Metro Manila, evenals op de eilanden Cebu, Boracay en Palawan.
Terwijl de hausse in reizen de gemiddelde kamerprijzen naar recordhoogte stuwt, groeit de vraag naar middenklassehotels volgens Bertrand Saillet, managing director van reisorganisatie FCM Travel Asia. “Deze driesterrenhotels zijn een alternatief voor zakenreizigers” zegt Saillet per e-mail, waarbij hij opmerkt dat de totale hotelbezetting in de regio Azië-Pacific exclusief China in het vierde kwartaal met 49% is gestegen ten opzichte van het voorgaande jaar, terwijl deze op het vasteland met 31% is toegenomen. Hotel101 bouwt ook zijn eerste drie buitenlandse projecten in het Japanse skistadje Niseko in Hokkaido, Madrid en Los Angeles. “Er ligt een enorme kans voor Hotel101” zegt Sia. “We willen de wereldwijde hotelwereld ontwrichten.” Hotels in het buitenland zullen de groep ook helpen haar inkomstenbasis te diversifiëren. “Op de lange termijn streven we ernaar dat geen enkel land meer dan 10% bijdraagt aan de inkomsten van DoubleDragon” zegt Sia.
Hij voorziet Hotel101s in 25 landen, waaronder Australië, Canada en China, in 2026. Door middel van franchising en joint ventures wil het bedrijf elk jaar zo’n 62 hotels toevoegen, elk met gemiddeld 500 kamers, om het doel te bereiken om in 2040 een grote wereldwijde hotelketen te zijn. Sia, die zegt dat hij in gesprek is met potentiële partners maar niet verder wil uitweiden, gelooft dat dit haalbaar is gezien de asset-light strategie van het bedrijf die van elk pand een zogenaamd condotel maakt dat minimaal kapitaal vereist.
Volgens het condotel draaiboek, dat in de jaren ’80 populair werd in de VS, verkoopt Hotel101 voor de bouw kamers voor wel $250.000 per stuk, net als bij de verkoop van wooneenheden, zegt Sia. In ruil daarvoor krijgen de investeerders een aandeel van 30% in de bruto hotelkamerinkomsten en kunnen ze tot tien dagen per jaar gratis verblijven, terwijl Hotel101 het pand beheert en alle exploitatiekosten, reparaties, onderhoud en renovatie van het hotel voor zijn rekening neemt. “Voor de investeerders is het net alsof ze hun appartement verhuren zonder het gedoe van het onderhoud van het pand of het omgaan met huurders” zegt Sia.
Extra financiering voor de projecten van Hotel101 wordt verwacht van de voorgestelde SPAC notering op de Nasdaq, die tot $200 miljoen zou kunnen opbrengen. Sia zegt dat er nog steeds onderhandelingen gaande zijn met een fusiepartner. Hotel101 streeft naar een waardering van ongeveer $17 miljard voor de deal die Sia volgende maand hoopt aan te kondigen. Ook al is de waarderingsdoelstelling meer dan 40 keer de 380 miljoen dollar market cap van moederbedrijf DoubleDragon, toch lijkt de waarderingsdoelstelling van Hotel101 haalbaar, zegt Jonathan Ravelas, managing director van business consultancy eMBM in Manilla. “Het wereldwijde toerisme is booming” zegt hij. “Het is een snelgroeiende industrie.”
Ravelas zegt dat hij gelooft dat Hotel101 zijn niche kan veroveren in de wereldwijde hotelindustrie. “Vanuit een mondiaal perspectief is er ruimte voor een betaalbare hotelketen, vooral voor budgetbewuste Aziatische reizigers” zegt hij. “Dat is waar het potentieel van Hotel101 ligt.”
Met kamerprijzen die minstens 30% lager liggen dan die van grotere rivalen, waaronder het driesterrenhotel Holiday Inn Express, hoopt Sia zowel budgetbewuste toeristen als zakenreizigers aan te trekken. Door gebruik te maken van digitale technologie kunnen gasten de mobiele app van Hotel101 gebruiken om een kamer te boeken, in te checken en hun kamer te betreden, aldus Sia. Sia voegt hieraan toe dat de app Hotel101 in staat stelt om efficiënter te werken met mogelijk minder personeel. Het bedrijf genereert ook kostenbesparingen door apparatuur in grote hoeveelheden aan te schaffen, aangezien de hotels identieke bedden, deursloten, lampen, kranen en toiletpotten gebruiken. “Ons platform zal de wereldwijde hotellerie standaardiseren” zegt Sia. “Overal waar gasten inchecken, zal het dezelfde ervaring zijn.”
