Wil u een tweede verblijf aankopen in een zonnig land, om samen met uw familie van mooie momenten te genieten? Of bent u een moderne nomade en wil u regelmatig uw laptop openklappen op een zonnig terras? Een tweede verblijf aankopen is een hele investering en gaat ook gepaard met financiële, administratieve en fiscale aandachtspunten. Een checklist.
Omring u met lokale specialisten
De aankoop van een tweede verblijf is niet iets waar u licht moet over gaan. Nog voor u gaat nadenken over de aankoop, moet u zich goed omringen met lokale experts. Dat kan gaan om een lokale vastgoedmakelaar die de markt op zijn duimpje kent, tot vrienden die er al geweest zijn of de streek goed kennen. Aangezien elk onroerend goed meestal ook in het buitenland wordt overgedragen via notariële akte, heeft u een lokale notaris nodig. Het punt is dat die lokale notaris soms niet hetzelfde grondige opzoekwerk doet als in België, waar wordt gekeken naar de ruimtelijke plannen en de schulden die op de verkoper en het pand rusten. Zo heeft u voor een aankoop in bijv. Spanje, waar de rol van de notaris beperkter is, absoluut de hulp nodig van een lokale advocaat. Die zal nagaan of het pand vergund is, wie de eigendomsrechten heeft en welke schulden er nog op rusten. Anders kan u voor nare verrassingen komen te staan.
Vervul uw fiscale verplichtingen
De aankoop van een tweede verblijf gaat steeds gepaard met belastingen en taksen, ook in het buitenland. Als u bijvoorbeeld in Zwitserland een chalet koopt, moet u belastingen betalen op het onroerend goed, die kunnen verschillen afhankelijk van het kanton waar het goed gelegen is. U moet zich dus op voorhand goed informeren over welke lokale belastingen geheven worden.
In België moet u uw buitenlands onroerend goed ook aangeven in uw belastingaangifte. België heeft gelukkig wel dubbelbelastingverdragen afgesloten met de meeste landen, maar dat neemt niet weg dat u als Belgische inwoner nog steeds verplichtingen heeft. Sinds inkomstenjaar 2021 (aanslagjaar 2022) moet u het onroerend inkomen van uw buitenlands vastgoed op dezelfde manier aangeven als een tweede verblijf in België. Dat betekent op basis van het kadastraal inkomen, dat automatisch wordt geïndexeerd en verhoogd met 40% door de Belgische fiscus. U of uw accountant hoeft alleen het niet-geïndexeerde kadastraal inkomen aan te geven. Op vandaag is er dus geen belasting op het reële huurinkomen wanneer u verhuurt voor privédoeleinden. Voor landen waarmee België een dubbel belastingverdrag heeft afgesloten, betekent deze aangifte niet dat u hierop in België belast wordt, maar wel dat deze het belastingtarief voor uw overige inkomsten mee zal bepalen (progressievoorbehoud).
Als u een hypothecair krediet afsluit vanaf 1/1/2024 dan kan u de kapitaalaflossingen niet meer inbrengen in het fiscaal mandje van het langetermijnsparen, wat een belastingvermindering opleverde. Dat was voorheen wel het geval. De intresten van leningen afgesloten vanaf 1 januari 2024 voor een andere dan de eigen woning kunnen wel nog een belastingvoordeel opleveren via de federale intrestaftrek. Ze kunnen de belasting op het onroerende inkomen (andere dan de eigen woning) aanzienlijk of zelfs volledig neutraliseren.
Geef het pand aan bij de fiscus
Wanneer u een nieuw onroerend goed in het buitenland aankoopt, dan moet u daarvan aangifte doen bij de Belgische fiscus zodat die het kadastraal inkomen kan bepalen. Dat moet u nadien in uw jaarlijkse aangifte opnemen. U vindt daarvoor alle nodige informatie op MyMinfin.be onder de rubriek “Onroerende goederen in het buitenland”. U kunt ook contact opnemen met de belastingdienst (cel buitenlands KI). Indien u geen aangifte doet, kan dat leiden tot administratieve sancties. Deze aangifteverplichting geldt voor elke nieuwe aankoop van vastgoed in het buitenland, ongeacht de ligging.
Denk aan later
Hou bij de aankoop van een tweede verblijf ook rekening met uw vermogensplanning op lange termijn. U moet kijken welke andere vermogensbestanddelen u al bezit. Vaak kopen mensen op een latere leeftijd een tweede verblijf. Als er kinderen zijn, kan de aankoop eventueel gebeuren in de vorm van een gesplitste aankoop. De kinderen kopen dan de blote eigendom en de ouders het vruchtgebruik. Op voorhand wordt een som geld geschonken aan de kinderen. Dat kan fiscaal gunstig zijn qua successierechten, als de correcte stappen gevolgd worden. Uw notaris kan u advies geven, maar vaak kan een bankier zoals Nagelmackers, die u en uw familie al jaren kent, u ook deskundig bijstaan.
Betrek uw vennootschap erbij
Ondernemers kunnen eventueel overwegen om de aankoop te doen via hun vennootschap. Dat moet geval per geval bekeken worden, want u moet steeds nadenken wat er met het pand op lange termijn moet gebeuren wanneer u bijv. met pensioen gaat of overlijdt. Als u een aanzienlijk vastgoedpatrimonium wil opbouwen, kan de aankoop via een vennootschap worden overwogen omdat de aandelen geschonken kunnen worden aan de kinderen. Anderzijds zijn in een vennootschap de meerwaarden op dit vastgoed steeds belastbaar, net als de huurinkomsten. Er moeten dus enkele argumenten worden afgewogen. Praat erover met uw adviseur.
