Stel je een toekomst voor waarin de wereldwijde vastgoedmarkt, die goed is voor twee derde van de wereldwijde rijkdom, zich in een precair evenwicht bevindt en dreigt in te storten onder het gewicht van de klimaatverandering. Tegen 2050 zou de waarde van onroerend goed wereldwijd met 9% kunnen dalen, met een duizelingwekkend verlies van 25 biljoen dollar tot gevolg. De stabiliteit van huisvesting, de hoeksteen van onze financiële economie, wordt geconfronteerd met een ongekende bedreiging. In regio’s zoals België en Luxemburg hebben de verwoestende overstromingen van 2021 al een voorproefje gegeven van de dramatische gevolgen van een veranderend klimaat op vastgoed.
Dreigende crisis
Geconfronteerd met deze klimatologische realiteit gaan eigendommen van de kust tot in stedelijke centra een onzekere toekomst tegemoet. Niemand zal worden gespaard. Zoals Al Gore zei in zijn toespraak tijdens de CoP28 in Dubai, wordt geen enkele regio gespaard. Huizen in steden worden blootgesteld aan risico’s die vergelijkbaar zijn met die van huizen aan zee, met structurele problemen zoals scheuren en verzakkingen, en verzekeringspremies die explosief kunnen stijgen, wat een toekomst inluidt waarin de kosten van schadeclaims ondraaglijk kunnen worden. Het is de kroniek van een aangekondigde ramp, waarbij elk klimaatincident het risico met zich meebrengt dat de wereldwijde vastgoedmarkt in elkaar stort. Recente gebeurtenissen in Dubai, waar extreme temperaturen de infrastructuur onder druk zetten, droogte in Frankrijk en branden in Canada, Chili en Californië tonen aan dat niemand immuun is. Het herkennen van deze risico’s is cruciaal voor het heroriënteren van vastgoedbeleggingsstrategieën.
Bewustmaking
Overal gaan alarmbellen rinkelen. Een recente studie in Nature onthulde dat alleen al het overstromingsrisico de waarde van Amerikaanse eigendommen tegen 2030 met 137 miljard dollar zou kunnen verminderen. 2030 is morgen. Maar dit is niet alleen een Amerikaans fenomeen; het is wereldwijd en vereist onmiddellijke actie. Met het oog op deze urgentie beveelt het Internationaal Energieagentschap aan om de investeringen in preventie en schone technologieën voor onroerend goed te verdubbelen om een jaarlijkse rekening van 574 miljard dollar (536 miljard euro) tegen 2030 te vermijden.
Zoals we sinds 2021 hebben ervaren in België en Luxemburg, maar ook in veel regio’s in Frankrijk, hangt het schrikbeeld van overstromingen ons boven het hoofd en herinnert het ons er op indringende wijze aan dat niemand immuun is. Maar dat is niet alles: droogte, wind, branden, orkanen, tornado’s, zeespiegelstijging – de lijst van klimaatrisico’s is lang. Het is belangrijk om proactief te handelen om te anticiperen op de gevolgen van klimaatverandering voor onroerend goed en deze gevolgen te beperken.
Naar een duurzame vastgoedstrategie
De vastgoedsector is zich bewust van de uitdagingen die voor ons liggen en herziet proactief zijn strategie. Leiders in de vastgoedsector erkennen dat een herziening van de investeringsstrategie noodzakelijk is. Vastgoedexperts verdubbelen hun inspanningen om gebouwen zo te ontwerpen en te renoveren dat ze bestand zijn tegen de toenemende klimaatdreigingen, met een bijzondere focus op energie-efficiëntie om duurzaamheid te garanderen en te voldoen aan nieuwe milieuregelgeving. Veerkrachtige oplossingen voor klimaatuitdagingen worden een prioriteit. Traditioneel management dat zich alleen richt op de huidige financiële prestaties, maakt plaats voor een langetermijnvisie waarin ook rekening wordt gehouden met klimaatprognoses. Dit zal natuurlijk een impact hebben op de prijs van goederen en op wie deze waardedaling zal dragen, rekening houdend met de kosten van transformatie. Als deze risico’s volledig in aanmerking worden genomen, zouden de huizenprijzen ver onder de huidige normen kunnen liggen, wat wijst op een aanzienlijke verstoring tussen de marktwaarde en de reële waarde. Deze overgang naar aangepaste gebouwen staat nu centraal in de prioriteiten van de sector.
Innovatie als motor voor verandering
De nieuwe EU-richtlijn betreffende de energieprestaties van gebouwen, die op 14 maart 2023 door de Europese Raad is aangenomen, speelt in dit opzicht een katalyserende rol. Deze richtlijn, die vereist dat alle nieuwe gebouwen in de Europese Unie in 2030 emissievrij zijn, zorgt niet alleen voor uitdagingen op het gebied van regelgeving, maar stimuleert ook innovatie en drijft de industrie in de richting van slimmere, schonere gebouwen die aansluiten bij de klimaatdoelstellingen van de EU, waaronder het ‘Fit for 55‘-plan.
Herwaardering van vastgoedwaarden
De vastgoedsector wil en moet zich snel aanpassen, getuige een toename in het vergroenen van bestaande gebouwen en zorgvuldige planning voor nieuwe constructies die bestand zijn tegen klimaatextremen. Vermogensbeheerders en investeerders worden opgeroepen om financiële modellen in te voeren die rekening houden met milieuvoorspellingen. Maar dat is nog niet alles. Misschien is het tijd om de verstedelijkingsstrategie voor onze stadscentra breder te bekijken. Waardeverlies is een reëel en onmiddellijk risico, vooral in gebieden met een hoog risico, zoals de gebieden die door de recente overstromingen zijn getroffen. Vermogensbeheerders en investeerders worden nu opgeroepen om het begrip waarde te heroverwegen door een milieuprognose op te nemen in hun traditionele financiële modellen. Deze herdefiniëring is essentieel als we de waarde van vastgoedbeleggingen op lange termijn willen behouden.
Voorbereiden op het onvermijdelijke
De dreiging van een financiële erosie van vastgoedwaarden is reëel. De sector moet evolueren en gebouwen zo transformeren dat ze bestand zijn tegen klimaatverandering. Dit is noodzakelijk, niet alleen om een fiscale ramp te voorkomen, maar ook om de kans op innovatieve en duurzame groei te grijpen. Door deze veranderingen te omarmen, kan de vastgoedsector zijn fundamenten verstevigen tegen toekomstige stormen en zijn plaats als pijler van de wereldwijde welvaart voor de komende generaties veiligstellen.
Oriane Schoonbroodt, ESG Strategy and Transaction Partner voor de financiële sector bij EY
