Ondanks de vele obstakels om toegang te krijgen tot huisvesting, noteerde België in 2023 het op één na hoogste aantal hypotheken per inwoner en de sterkste groei in het segment van de nieuwbouwwoningen.
Volgens de pas verschenen cijfers van de Deloitte Property Index 2024, blijft de Belgische vastgoedmarkt robuust ondanks de vele transversale uitdagingen die haar momenteel parten spelen. Dit nieuwste jaarlijkse rapport, dat gebaseerd is op de cijfers van 2023 en met cijfers de ontwikkeling van residentiële vastgoedmarkten in 24 landen vergelijkt, lijkt een veel positiever beeld te schetsen van de Belgische residentiële markt dan de meeste van haar drijvende krachten, te beginnen met ontwikkelaars en bouwers.
“We ontkennen niet dat België momenteel voor grote uitdagingen staat, maar het is opvallend dat de hypotheekactiviteit en de vraag naar woningen relatief hoog zijn gebleven. Bovendien heeft België van alle onderzochte landen de grootste toename in de bouw van nieuwe woningen gekend”wonin, somt Cédric Van Meerbeeck, hoofd Real Estate Insights & Valuations bij Deloitte, tegen alle verwachtingen in op. Hij durft er zelfs aan toe te voegen dat “de betaalbaarheid van woningen stabiel blijft, wat aantoont dat de inkomensstijgingen in zekere mate gelijke tred houden met de stijging van de vastgoedprijzen”.
België, top 2 voor hypotheken per hoofd van de bevolking
Het bewijs zit in de cijfers: de Belgische hypotheekmarkt blijft solide. In 2023 werden 187.516 hypotheken afgesloten, voor een totaal volume van 30,8 miljard euro. Hiermee staat België op de tweede plaats van de onderzochte landen wat betreft hypotheekactiviteit per hoofd van de bevolking. Alleen Nederland deed het beter, met een ongelooflijk hypotheekvolume van 107,2 miljard euro voor 332.482 geregistreerde hypotheekcontracten, waardoor onze noorderburen het hoogste aantal hypotheken per inwoner hebben.
Sterker nog : volgens Deloitte is België een van de landen met de laagste rente in Europa. De gemiddelde hypotheekrente is 3,3%, nog altijd lager dan de meeste Europese markten. Alleen Bulgarije (2,6%) en Spanje (3,1%) hebben een iets lagere rente. Ter vergelijking: de hypotheekrente in Polen is 8% en 7,4% in Hongarije. “Een huis kopen in België blijft dus relatief aantrekkelijk, wat de vraag naar woningen blijft ondersteunen”, merkt Cédric Van Meerbeeck op, zonder te ontkennen dat de deur naar een woning smaller wordt “voor starters, die minder snel een woning kunnen kopen door de hoge kosten”.
“Niet voor iedereen”
“Ondanks deze over het algemeen gunstige situatie blijft de betaalbaarheid van huisvesting een groeiend probleem in België, vooral in Brussel waar bijna 40% van de bevolking het risico loopt op armoede of sociale uitsluiting. Bovendien heeft het onevenwicht tussen vraag en aanbod geleid tot een sterke stijging van de huurprijzen, waardoor de betaalbaarheid van huurwoningen nog verder is verslechterd. In grote steden zoals Brussel en Antwerpen zijn de huren aanzienlijk gestegen. In Brussel zijn de huren met 8,6% gestegen, meer dan de inflatie, met gemiddelde maandhuren van meer dan 1.200 euro voor flats, ongeveer 800 euro voor studio’s en 1.850 euro voor halfvrijstaande woningen”, vat Cédric Van Meerbeeck samen.
Nieuwe Belgische woningen in de lift
Volgens de Property Index 2024 kende België in 2023 toch de sterkste groei in de bouw van nieuwe woningen per inwoner in heel Europa. Het aantal opgeleverde residentiële gebouwen per 1.000 inwoners steeg met 14%, een percentage dat alleen door Bulgarije werd geëvenaard.
Deze groei staat in schril contrast met de situatie in andere Europese landen, waar de bouwactiviteit sterk is gedaald. Om te beginnen in Frankrijk, waar het aantal opgeleverde woningen daalde met -22%, terwijl Duitsland en Denemarken een daling van -12% lieten optekenen. Het Verenigd Koninkrijk (-11%) en Hongarije (-10%) registreerden ook een daling van het aantal voltooide woongebouwen.
Er is één belangrijk voorbehoud voor de bouwsector, die voorlopig zijn mond houdt: “Hoewel de groei in België een positief teken is, wordt voor de komende maanden een mogelijke vertraging van de bouwactiviteit verwacht. Dit is te wijten aan een daling van het aantal goedgekeurde bouwvergunningen en van het consumentenvertrouwen, alsook aan de strengere financieringsvoorwaarden voor ontwikkelaars”, zegt Danny Stas, Real Estate Sector Leader bij Deloitte.
Altijd stijgende prijzen
Het goede nieuws voor de sector is echter dat de sterke toename van het aanbod van nieuwe woningen op de nationale markt zich niet vertaalt in een onmiddellijke daling van de prijzen. In 2023 stegen ze gemiddeld met 3,4%, waardoor de gemiddelde transactieprijs uitkomt op 3.207 euro per vierkante meter. In grote steden zoals Brussel en Antwerpen is de prijsstijging zelfs nog meer uitgesproken en flirten ze met 10%. De gemiddelde aankoopprijzen in Brussel en Antwerpen bedragen bijna 4.300 euro per vierkante meter, tegenover 3.800 euro per vierkante meter in Gent.
Deze aanhoudende opwaartse trend van de prijzen in ons land maakt deel uit van een bredere Europese trend, die 15 van de 24 onderzochte landen omvat. In Nederland stegen de prijzen met slechts 0,9%. In Frankrijk en Duitsland daalde de gemiddelde transactieprijs zelfs met 2% ten opzichte van het voorgaande jaar, en dan is de inflatie nog niet eens meegerekend.
