Analyse: wat zijn de oorzaken van de vastgoedcrisis in België?

Het Belgische vastgoed verkeert in een crisis. De sector staat bekend om zijn stabiliteit en als veilige haven voor veel Belgische investeerders, maar sinds enkele jaren ondervindt hij toch constante onrust .

Waarnemers en de pers zijn het erover eens dat het “trio” Covid, de Russische invasie in Oekraïne en vervolgens de inflatiestijging hebben geleid tot verzwakking van hele segmenten van de Europese economie. De feiten zijn duidelijk: de meeste markten zijn aanzienlijk vertraagd, zoals blijkt uit de Duitse markt, de centrale plek van de vastgoedsector in Europa, die al enkele jaren in het slop zit.

Maar waar vond deze crisis zijn oorsprong  en hoe is de vastgoedsector in de huidige situatie terechtgekomen? We geven u een overzicht van de belangrijkste oorzaken van een complexe crisis.

1. De afhankelijkheid van de professionele vastgoedmarkt van schulden

Professioneel vastgoed is in wezen een “schuldenbusiness”. Of het nu investeerders of ontwikkelaars zijn, de vastgoedprofessionals hebben allemaal een vergelijkbare behoefte: het optimaliseren van financiële hefbomen om met minimale eigen middelen een zo groot mogelijk zakelijk volume te creëren.

Dit stelt hen in staat om een breed operationeel front te verkrijgen, de risico’s te diversifiëren en… hun winstgevendheid te vergroten (IRR, ROI en/of ROE zijn hierbij de belangrijkste prestatie-indicatoren). Simpel en effectief wanneer de rente laag is, maar veel complexer in tijden van hoge inflatie, zoals we de afgelopen 2 tot 3 jaar hebben meegemaakt. Zelfs als deze periode nu achter ons lijkt te liggen (zoals blijkt uit de 2,4% inflatie in de eurozone in juni 2024 versus 7% in juni 2023), zijn de schade en gevolgen voelbaar. We moeten echter nuanceren: als inflatie een algemene impact had op de stijging van de ECB-rente, fungeerde ze ook als schild voor veel vastgoedinvesteerders. In het bijzonder voor langetermijninvesteerders die zich tegen vaste rente hebben gefinancierd.

2. Het risico van financiële verstikking

Kort gezegd structureren de meeste professionals hun activiteiten met behulp van belangrijke financiële hefbomen, afgesloten in de vorm van obligaties (met vaste rente en looptijden) of leningen (variërend van bankleningen tot mezzaninefinanciering of zelfs crowdfunding met vaste of variabele rente) (gewoonlijk EURIBOR + marge). Beide scenario’s zijn problematisch in tijden van inflatie. Laten we twee voorbeelden geven:

• Een obligatie van 3 jaar uitgegeven in 2021 loopt af in 2024 en moet worden terugbetaald of verlengd. De houder kan zijn schuld aflossen, of de kosten daarvan zullen aanzienlijk hoger zijn (in sommige gevallen spreken we van een drievoudige of viervoudige toename!).
• Een traditionele lening met variabele rente die in dezelfde periode is afgesloten, zal de toename van EURIBOR volgen, zonder dat er een plafond aan de schuldeiser wordt opgelegd (in tegenstelling tot bijvoorbeeld hypothecaire leningen met variabele rente aan particulieren, die verplicht aan een plafond gebonden zijn).

Het resultaat? In eerste instantie een meer of minder snelle erosie van de verwachte marge, afhankelijk van de looptijd en rente van de financiering. Vervolgens een prematuur vertrek met verminderde, nul of negatieve marge, wat mogelijk kan leiden tot financiële verstikking van de projectontwikkelaar.

3. “Het helse momentum” van 2021-2022

Elke vastgoedinvestering heeft zijn eigen specifieke kenmerken, maar allemaal hebben ze een gemeenschappelijke basis: de volgorde aankoop – exploitatie/ontwikkeling – verkoop.

Op min of meer lange termijn en afhankelijk van processen die afhangen van het DNA van de investeerder of projectontwikkelaar, maar de uitvoering van deze volgorde kost in alle gevallen tijd.

Zij die investeerden in middel- of langetermijnprojecten in de periode 2021-2022 (eenvoudig gezegd) bevinden zich in een extreem ongunstig marktmomentum omdat:

• De aankoopprijzen waren op hun hoogtepunt op dat moment vanwege de maximale compressie van de rentes (of rendementen).

• De blokkade van het Suezkanaal in maart 2021, die de “eerste vonk” van de crisis was en op zichzelf een eerste prijsstijging van bepaalde materialen veroorzaakte (met name thermische isolatiematerialen, die bijna uitsluitend in China worden geproduceerd).
• Rusland viel Oekraïne binnen in februari 2022, wat leidde tot een Europees embargo op Russische energie, waardoor de energieprijzen aanzienlijk stegen en bijgevolg ook de meeste materialen die direct verbonden zijn aan energieprijzen (staal, cement, transport, enz.)
• Het begin van een renteverhogingsbeleid door de ECB vanaf juli 2022, dat vervolgens verschillende golven van inflatie veroorzaakte die in meer dan 40 jaar niet waren voorgekomen.

Stel jezelf voor als een vastgoedprofessional die miljoenen euro’s investeert in januari 2021 in een project met een looptijd van 5 jaar (wat een standaardduur is). Je hebt gekocht tegen een hoge prijs een activa waarvan je de waardevermeerdering moet financieren tegen zeer hoge rentes, met de bedoeling het aan te bieden op een markt die van zijn liquiditeiten is ontdaan, en dus van de meeste vraag.

4. De langzame inhaalbeweging van verkoopprijzen en huren

Tot nu toe hebben we problematieken besproken die verband houden met de kosten van vastgoedinvesteringen en daarmee met het vastgoedaanbod op de markt. Als er één economische regel is, is het dat wanneer het aanbod wordt verstoord, de vraag daar onvermijdelijk gevolgen van ondervindt. Dit vertaalt zich in dit geval in een sterke stijging van de verkoopprijzen en logischerwijs ook van de huren.

Deze stijging van verkoopprijzen is al duidelijk merkbaar en gaat gepaard met een aanzienlijke afname van het beschikbare aanbodvolume. Om welke reden?

Omdat als de schok op het aanbod heeft plaatsgevonden in 2021, het corrigerende effect op de vraag nog tijd nodig heeft om de dingen recht te zetten. Materieel gezien moeten de inkomensniveaus van kopers (en huurders) hen in staat stellen voldoende koopkracht te hebben om opnieuw vastgoed te kunnen consumeren. Dit zal echter tijd kosten. En in de tussentijd zullen de prijzen niet kunnen stijgen omdat ze anders geen kopers zullen vinden.

Verkopers zitten vast met een voorraad die door de stijgende kosten illiquide is geworden, en degenen die het kunnen uitzitten zolang het kan of worden gedwongen een korting (eventueel aanzienlijk) op hun activa te nemen om weer wat ademruimte te krijgen. En de markt wordt daarmee ontdaan van een groot deel van het potentiële aanbod, doordat verkopers kiezen voor het wachten op betere tijden.

5. Conclusie

De combinatie van deze vier fenomenen vormt volgens ons het overgrote deel van de verklaring voor de crisis die het (Belgische) vastgoed momenteel doormaakt. Niet de volledige verklaring, want het zou incorrect zijn om de kwesties zoals de chronische traagheid van het verkrijgen van bouwvergunningen, politieke blokkades die samenhangen met de bescherming van elke bebouwde of vergroende vierkante meter, het bijna systematische beroep op arbitrage door de Raad van State, de vele gevolgen van Covid, waaronder de modal shift van thuiswerk, enz. niet mee te nemen.

Maar als de macro-economische parameters lijken op beperkte vooruitgang, zoals blijkt uit de recente verlaging van de referentierentes van de ECB (minus 25 basispunten, voor een depositorente van 3,25%), zijn de politieke en administratieve uitdagingen om de Belgische vastgoedsector weer op te laten bloeien enorm.

Laten we hopen dat de herverdeling van de kaarten op verschillende machtsniveaus in het land het mogelijk maakt om van deze crisis te profiteren om nieuwe energie in deze fundamentele economische sector te injecteren, zonder de klimaatuitdagingen en sociale uitdagingen te negeren. Zoals Churchill zei, verspil nooit een goede crisis!