Fort d’une communauté de 2 500 à 3 000 Belges, Monaco s’affirme comme une destination de choix pour les investisseurs immobiliers de prestige et les high-net-worth individuals (HNWI).
Pour mieux comprendre les enjeux de ce marché particulier, Forbes Belgique s’est entretenu avec Jérémy Van den Eynde. Diplômé en droit de l’ULB et de King’s College à Londres, ce dernier a travaillé pendant cinq ans au Luxembourg comme avocat en Private Equity avant de quitter les fonds d’investissement pour embrasser une carrière dans l’immobilier à Monaco.
En juillet 2023, ce passionné de l’immobilier a repris une participation dans une agence immobilière présente en Principauté depuis 50 ans, où il s’est associé à Alex Romano Faraldi, un broker de la place avec près de 200 millions d’euros de transactions à son actif. « L’image de l’agence a été rajeunie, donnant une nouvelle impulsion à celle-ci, tout en capitalisant sur la clientèle et les acquis existants. Le monde évoluant à une vitesse inédite et les éléments macro et micro économiques changeant sans cesse, notre objectif est de tendre vers une clientèle plus large et plus internationale, ce qui se reflète d’ailleurs dans notre nouveau nom d’agence aux racines anglaises : Findr. », explique-t-il.
Une croissance insolente
Deuxième plus petit pays du monde après le Vatican, la Principauté de Monaco, avec ses 2,02 km², défie les turbulences économiques mondiales et affiche une croissance immobilière insolente. En 2023, le secteur du neuf a vu ses ventes dépasser la barre du milliard d’euros pour la deuxième année consécutive, avec un prix moyen par appartement atteignant 37,1 millions d’euros, presque trois fois plus qu’en 2022. Sur le marché de la revente, malgré une légère baisse du nombre de transactions, les prix continuent d’augmenter. En 2023, le prix moyen de revente a progressé de 4,1%, atteignant 5,7 millions d’euros, presque le niveau record de 2019. Le prix au mètre carré s’est établi à 51 418 euros en 2023, proche de son sommet de 52 000 euros en 2021. Malgré ces chiffres impressionnants, Jérémy tempère : « Le marché propose encore des opportunités dans des budgets plus raisonnables, selon la surface et la localisation. Tout dépend de la volonté du client ».
Une fiscalité avantageuse
Si Monaco fait tant l’objet de convoitises, ce n’est pas uniquement grâce sa situation exceptionnelle et à son climat méditerranéen (plus de 300 jours d’ensoleillement par an). Les avantages fiscaux, tels que l’absence de droits de succession pour les héritiers directs, l’absence d’impôt sur le revenu pour les non-Français, l’absence d’impôt sur la fortune et l’absence de taxe sur les plus-values immobilières, ajoutent à l’attrait de ce marché unique. De plus, les sociétés immobilières monégasques bénéficient de nombreux avantages à l’international, renforçant encore la réputation de la Principauté comme destination de choix pour les investissements immobiliers. « Pour les grandes fortunes belges, Monaco représente une solution sûre et avantageuse », ajoute Jérémy.
Rareté, stabilité et sécurité
La solidité du marché immobilier monégasque s’explique tout d’abord par l’effet de rareté justifié par la taille limitée de son territoire, mais également par les nombreux avantages que Monaco offre, notamment la stabilité politique et un niveau de sécurité inégalé. En plus de ce qui précède et de la fiscalité avantageuse pour ses résidents, les biens immobiliers à Monaco représentent souvent le pilier principal de la stratégie d’allocation d’actifs des propriétaires HNWI, et sont souvent conservés à long terme, ce qui limite leur disponibilité sur le marché. En conséquence, les prix se maintiennent solidement et continuent même de croître tout en évitant les fluctuations extrêmes qui pourraient conduire à une bulle spéculative. Enfin, la stabilité du marché s’explique également par la faible sensibilité à la hausse des taux d’intérêt. « Contrairement à de nombreux marchés immobiliers, la hausse des taux d’intérêt semble n’avoir eu qu’un effet relatif en Principauté », souligne Jérémy Van den Eynde. La plupart des habitants de la Principauté sont des HNWI et souhaitent acquérir sans financement des biens immobiliers dans leur patrimoine, ce qui réduit l’impact de la montée des taux.
Face à la demande croissante d’appartements, Monaco cherche à étendre son territoire. Le quartier « Anse du Portier – Mareterra », nouvellement construit de toutes pièces sur la mer, a permis à la Principauté de gagner six hectares de territoire.
Jérémy Van den Eynde prévoit une poursuite de la croissance du marché immobilier à Monaco pour 2024, comme les premiers chiffres le démontrent. « La demande reste forte malgré les défis économiques, grâce à la résilience de la Principauté et à son attractivité auprès des investisseurs internationaux », conclut-il.
