Après des années de croissance, de pression énorme sur les loyers et le prix des terrains, 2023 confirme un ralentissement de la cadence. Sans baisse d’activité ni de prix néanmoins.
Contrairement aux autres segments de marché qui ont bu la tasse l’an dernier, l’immobilier industriel belge n’a pas pris la vague de front. Il résiste même plutôt bien: la prise en occupation des espaces semi-industriels et logistiques a fait 4% de mieux que l’année précédente et a dépassé la barre des 2 millions de mètres carrés (2.185.000 m² exactement).
2023 a été, selon le conseil en immobilier JLL, une année particulièrement chahutée au niveau de l’économie mondiale, au point de saper la confiance des consommateurs, entrepreneurs et investisseurs. «Le marché immobilier n’a bien évidemment pas été épargné, notamment par la fin de l’argent gratuit et les coûts de construction restés très élevés. Mais en se référant à la moyenne quinquennale, le taux d’occupation enregistré l’an dernier reste en hausse de +6%», constate Mathieu Opsomer, à la tête du département immobilier leasing industriel et logistique chez JLL Belux.
Partage 50/50 entre logistique et industriel
Sur les douze mois écoulés, ce dernier a comptabilisé une superficie totale de 1.086.000 m² pour les transactions logistiques. Le nombre de transactions est en baisse nette: en 2023, 59 contrats ont été signés contre 71 en 2022, soit un recul de -17%. Par contre, la taille des transactions est en hausse et passe de quelque 14.000 m² à 18.000 m².
C’est surtout sur l’axe inter-régional bordant l’autoroute E313 que la prise en occupation a été impressionnante cette année. A lui seul, un total de 477.873 m² ont été négociés à proximité de cet axe routier, soit une progression annuelle de +148% et de +138% par rapport à la moyenne quinquennale.
Selon JLL Belux, la principale raison de cette performance inédite est la multiplication des transactions de grande taille. «Le manque de terrain à bâtir le long de l’axe Anvers-Bruxelles déplace la demande vers l’E313 (axe Anvers-Liège): celui-ci qui offre une situation statégique pour les distributeurs livrant l’Europe centrale et bénéficie de surcroît d’une connexion européenne fluviale via le canal Albert», précise Mathieu Opsomer.
Son département a relevé l’an dernier 11 transactions de plus de 20.000 m². Par exemple, JLL a conseillé Gosselin Group dans sa location de 40.252 m² à Schoten ou Vianellu dans son acquisition de 24.436 m² à Geel. Quelques transactions «built to suit» (construction sur mesure) importantes ont également été signées.
L’axe wallon à l’arrêt
A l’inverse, l’axe wallon (autoroute E42), qui avait fortement progressé en 2022, a chuté de -73% sur base annuelle, notamment en raison de la rareté des terrains dédiés disponibles alors que la Wallonie ne manque pas de fonciers à reconvertir, contrairement à la Flandre et à Bruxelles. A Bruxelles, à peine 1% du stock est vacant et le même chiffre est d’application à Anvers. A échelle belge, JLL estime la disponibilité à 0,76%.
Conséquence de la rareté de l’offre, du maintien de la demande et des côuts de construction élevés, les valeurs locatives pour les entrepôts logistiques -notamment à Anvers- sont en hausse de +18% à 65 euros/m²/an. Les loyers s’y rapprochent de Bruxelles (67 euros/m²/an). Même observation à Gand où la hausse des loyers est de +15% (55 euros/m²/an), en ligne avec les prix pratiqués dans le bassin liégeois.
Le semi-industriel rattrape son retard
49% des transactions semi-industrielles enregistrées l’an dernier ont été concentrées sur le quatrième trimestre. Au final, le volume transactionnel 2023 atteint 1.087.000 m², soit une progression de +5% par rapport à 2022 et un recul de 6% sur la moyenne de 5 ans. 53% sont des locations et 47% des acquisitions.
Les loyers en immobilier semi-industriel sont quasi stables partout. A Bruxelles, Anvers et dans le Brabant Flamand, ils s’alignent autour de 70 euros/m²/an tandis qu’ils s’élèvent à 56 euros dans le Brabant Wallon, 54 euros à Gand et 51 euros à Liège en moyenne.
Investissement en berne
A l’instar des autres classes d’actifs, l’investissement en immobilier logistique et semi-industriel a enregistré un net recul l’an dernier: le volume total investi a chuté de 58% pour n‘atteindre que 435 millions d ‘euros.
«Dans ce segment comme dans les autres, les taux d’intérêt en hausse ont fait exploser les coûts. Les investisseurs ont dès lors exigé des rendements plus élevés, et ce pour toutes les classes d’actifs», explique Kristof Buelens, à la tête du département Industrial Capital Markets Belgium. Ce dernier précise que fin 2023 les rendements les plus élevés en immobilier logistique atteignaient 5%, soit 75 points de base de plus sur base annuelle. La hausse des rendements est restée légèrement plus limitée (6,2%) pour le semi-industriel.
Avec la chute progressive des taux annoncée, JLL estime que les rendements devraient se stabiliser voire même afficher une légère diminution après l’été.
