En cette période d’incertitudes, le retour à la prudence de sioux s’impose avant d’investir, en immobilier comme ailleurs. L’équation la moins risquée: miser sur une classe d’actifs au rendement net quasi sûr, dont le coût d’acquisition et de gestion est réduit au minimum.
Si acheter un garage n’est pas l’investissement immobilier le plus original ou excitant qui soit à première vue, force est de constater qu’il pourrait bien être le plus sûr et pérenne pour l’instant. Mais pas n’importe où: mieux vaut acheter en banlieue carolo qu’à la Côte belge.
C’est exactement l’option prise -depuis 18 mois déjà- par Pierre-François Cornet via sa jeune société Invest Garage, dont tout le portefeuille d’actifs, qui gonfle rapidement, est concentré en province de Hainaut.
Equation rentable
L’équation qui guide cette localisation est simple: c’est là que le foncier et les terrains et bâtiments susceptibles d’être exploités voire reconvertis en garages, parkings ou entrepôts sont actuellement les moins chers et les plus disponibles sur le marché belge. C’est là également que l’offre est encore la moins mature.
Avec un prix d’acquisition initial, un budget d’aménagement et un coût d’entretien réduits, l’équation se révèle particulièrement rentable pour l’investisseur. Si on y ajoute la masse critique, le rendement global peut rapidement devenir bien plus attirant qu’il y paraît à première vue.
Vente et gestion de portefeuille
«Via mon agence Altius Immo (Manage), je réalise des opérations de marchand de bien et je propose à mes clients investisseurs des projets allant de 15.000 à 500.000 euros, avec une rentabilité nette de minimum 5%. En Wallonie, un simple garage de 15 à 18 m2 se vend entre 15.000 et 25.000 euros pour l’instant. Le prix de vente dépend bien sûr de la localisation et de la superficie du bien», détaille Pierre-François Cornet, qui possède déjà en portefeuille sous gestion plus d’une centaine d’emplacements et dont l’objectif est d’atteindre un patrimoine de 300 garages endéans les 5 ans.
L’an dernier, le spécialiste local de ce secteur de niche qui se professionnalise pour l’instant a déjà acquis et vendu ou négocié pour des tiers 80 garages et entrepôts. «Cette année, j’en ai déjà négocié une quinzaine, dont un entrepôt de 500 m2 et une nouvelle construction avec plusieurs emplacements (voir photo). Mais mon stock en cours, prêt à la revente, atteint déjà 126 unités pour lesquelles je cherche des investisseurs», annonce le gestionnaire.
Les actifs actuellement en vitrine sont localisés aux quatre coins du Hainaut, de Gosselies à Soignies, en passant par Ecaussines ou Baudour, la moitié étant des entrepôts. Certains biens, notamment à Houdeng et Boussu, offrent respectivement 17 et 18 emplacements de voitures. «L’appétit des investisseurs est très variable et il y en a vraiment pour toutes les bourses. Dans les dossiers ‘achat-vente’ en cours, j’ai un contrat de 13 garages à Ecaussines, un autre de 9 à Soignies et un de 3 emplacements à Carnières, par exemple. Je multiplie également en parallèle les projets de construction, notamment à Pironchamps, Quevaucamps et Gilly. Et à côté de cela, je gère bien sûr des centaines d’emplacements à la location», détaille l’entrepreneur, certain d’avoir choisi la bonne niche alors que ses collègues, actifs sur le marché très couru de la promotion ou de la location résidentielle, tirent la langue pour l’instant.
