Malgré les freins multiples à l’accès au logement, la Belgique a enregistré en 2023 le deuxième plus grand nombre d’hypothèques par habitant et a connu la plus forte croissance sur le segment de la construction de nouveaux logements.
Selon les chiffres du Deloitte Property Index 2024, qui vient tout juste d’être publié, le marché immobilier belge reste robuste face aux nombreux défis croisés qui l’affectent pour l’instant. Ce dernier rapport annuel, basé sur les chiffres 2023 et qui compare, chiffres à l’appui, l’évolution des marchés de l’immobilier résidentiel dans 24 pays, semble dresser un bilan bien plus positif du marché résidentiel belge que la plupart des forces vives qui le composent, à commencer par les promoteurs et les constructeurs.
«Nous ne nions pas que la Belgique soit confrontée pour l’instant à des défis majeurs, mais il est notable que l’activité hypothécaire et la demande de logements sont restées relativement élevées. De plus, la Belgique a connu la plus forte augmentation des mises en chantier de logements neufs parmi les pays étudiés », résume contre vents et marées Cédric Van Meerbeeck, à la tête du Real Estate Insights & Valuations chez Deloitte. Celui-ci ose même ajouter que «l’accessibilité au logement reste stable, ce qui montre que les augmentations de revenus suivent dans une certaine mesure la hausse des prix de l’immobilier».
La Belgique, top 2 des prêts hypothécaires par habitant
La preuve par les chiffres: le marché hypothécaire belge reste solide. En 2023, 187.516 hypothèques ont été contractées, pour un volume total de 30,8 milliards d’euros. La Belgique se classe ainsi au deuxième rang des pays analysés pour ce qui est de l’activité hypothécaire par habitant. Seuls les Pays-Bas font mieux avec un volume d’hypothèques incroyable de 107,2 milliards d’euros pour 332.482 contrats hypothécaires enregistrés, ce qui donne à nos voisins du nord le plus grand nombre d’hypothèques par habitant.
Mieux encore: selon Deloitte toujours, la Belgique fait partie des pays ayant les taux d’intérêt les plus bas en Europe. Le taux hypothécaire moyen est de 3,3 %, toujours inférieur à la plupart des marchés européens. Seuls la Bulgarie (2,6 %) et l’Espagne (3,1 %) affichent des taux d’intérêt légèrement inférieurs. En comparaison, les taux hypothécaires en Pologne sont de 8% et de 7,4% en Hongrie. «L’achat d’une maison en Belgique reste donc relativement intéressant, ce qui continue à soutenir la demande de logements», constate Cédric Van Meerbeeck, sans nier que la porte d’accès au logement se réduise «pour les primo-accédants, qui peuvent moins rapidement acheter un logement en raison des coûts élevés».
«Pas pour tout le monde»
«Malgré cette position globalement favorable, l’accessibilité au logement reste un problème croissant en Belgique, en particulier à Bruxelles où près de 40% de la population est menacée de pauvreté ou d’exclusion sociale. De plus, le déséquilibre entre l’offre et la demande a entraîné une forte hausse des loyers, ce qui a encore aggravé l’accessibilité des logements locatifs. Dans les grandes villes comme Bruxelles et Anvers, les loyers ont augmenté de manière significative. À Bruxelles, les loyers ont grimpé de 8,6 %, soit plus que le niveau d’inflation, avec des loyers mensuels moyens dépassant 1.200 euros pour les appartements, environ 800 euros pour les studios et 1.850 euros pour les maisons jumelées», résume Cédric Van Meerbeeck.
Logements neufs belges en hausse
Selon le Property Index 2024 toujours, la Belgique a néanmoins connu la plus forte croissance de construction de nouveaux logements par habitant de toute l’Europe en 2023. Le nombre de bâtiments résidentiels achevés pour 1.000 habitants a ainsi augmenté de +14%, un taux qui n’est égalé que par la Bulgarie.
Cette croissance contraste fortement avec la situation dans d’autres pays européens, où l’activité de construction a sensiblement diminué. A commencer par la France où le nombre de maisons achevées a chuté de -22% tandis que l’Allemagne et le Danemark ont enregistré une baisse de -12%. Le Royaume-Uni (-11%) et la Hongrie (-10%) ont également enregistré une baisse du nombre de bâtiments résidentiels achevés.
Nuance de taille à l’attention du secteur de la construction, qui tire la langue pour l’instant: «Bien que la croissance en Belgique soit un signe positif, des retards potentiels dans l’activité de construction sont attendus dans les mois à venir. Cela est dû à une baisse des permis de construire acceptés et de la confiance des consommateurs et à un resserrement des conditions de financement pour les promoteurs», liste Danny Stas, Real Estate Sector Leader chez Deloitte.
Prix toujours croissants
Bonne nouvelle, par contre, pour le secteur: la forte augmentation de l’offre de logements neufs sur le marché national ne se traduit pas par une baisse des prix dans l’immédiat. En 2023, ils ont augmenté en moyenne de 3,4 %, portant le prix de transaction moyen à 3.207 euros par mètre carré. Dans les grandes villes comme Bruxelles et Anvers, la hausse des prix est encore plus prononcée et flirte avec les 10%. Ainsi, les prix d’achat moyens à Bruxelles et Anvers avoisinent les 4.300 euros par mètre carré pour 3.800 euros par mètre carré à Gand.
Ce maintien à la hausse des prix dans notre pays s’inscrit dans une tendance européenne plus large, où 15 des 24 pays étudiés s’inscrivent. Mais chez nos voisins directs, le constat est moins réjouissant pour les professionnels du secteur: aux Pays-Bas, les prix n’ont augmenté que de 0,9%. En France et en Allemagne, le prix moyen des transactions est même en baisse de 2% par rapport à l’année précédente, sans même y ajouter l’inflation.
