Le marché immobilier belge fait face à des défis majeurs. De plus en plus de personnes optent pour les villes – d’ici 2025, environ 84 % de la population mondiale devrait vivre en zones urbaines, ce qui exerce une pression énorme sur le marché du logement. Pour Donald Peeters, CEO et cofondateur de Sheltr, la solution réside dans la colocation : un habitat abordable et social en milieu urbain.
Vivre en ville à prix abordable et sans tracas
La force de Sheltr réside dans sa formule tout compris : avec un contrat à partir de trois mois et un loyer mensuel à partir de 795 euros, les résidents disposent d’une chambre entièrement équipée avec un design digne d’un hôtel. Le prix comprend non seulement le loyer, mais aussi les services publics, internet, le nettoyage hebdomadaire des espaces communs et le nettoyage bimensuel des chambres, avec même un changement de draps. La résidence « CM24 » – c’est ainsi que cet établissement est nommé – dispose également d’une terrasse intérieure-extérieure avec vue sur la ville, d’une salle de cinéma, d’un espace coworking, d’une salle de sport et d’une cuisine industrielle entièrement équipée avec un aspect loft.
Cette structure de coûts offre aux résidents une vie sans tracas et fait de Sheltr une alternative attrayante au marché locatif traditionnel, où les coûts supplémentaires s’accumulent rapidement. « Là où une studio de qualité en centre-ville coûte vite 700 euros – hors énergie, internet et autres frais – nous proposons une option flexible et abordable sans coûts cachés », explique Peeters. « En plus, l’aspect social de la colocation, qui combat la solitude et crée un sentiment de communauté, est un atout majeur. »
Sous l’égide de Stélina Invest
« Nous avons nos racines dans le secteur de l’hospitalité ; Sheltr est une filiale de Stélina Invest NV, également responsable du concept réussi YUST. Ainsi, nous avons une grande expertise en matière d’expérience client et de design. Les besoins d’un concept comme Sheltr, une solution de haute qualité pour les citadins modernes cherchant à se connecter à un prix efficace, est évident par le nombre impressionnant de demandes que YUST reçoit chaque jour pour ce qu’on appelle des ‘long stays’, en plus des séjours classiques à l’hôtel, appelés ‘short stays’. Actuellement, les prix chez YUST Antwerp Long Stay tournent autour de 1750 euros par mois, toutes charges comprises. C’est une excellente affaire pour une ‘chambre d’hôtel’ longue durée, soit environ 55 euros par nuit, mais logiquement, 95 % des demandeurs trouvent que c’est beaucoup trop cher. Pour ce groupe, la colocation de Sheltr offre une solution : une alternative abordable avec certaines installations partagées, mais à un prix bien plus attractif. »
« Grâce aux bonnes relations de Stélina Invest avec les banques et les investisseurs externes, nous avons pu réaliser des financements qui autrement auraient été impossibles. Ils ont par exemple garanti notre démarrage. Les banques, heureusement et bien évidemment, voient notre modèle d’un bon œil car la colocation est une tendance forte de croissance. Le concept repose sur des revenus locatifs et de l’immobilier – un marché stable avec une demande constante pour des logements abordables. Bien que cela puisse paraître nouveau pour le grand public, la colocation est un concept mondialement réussi depuis au moins dix ans. A Amsterdam, Londres et même Bruxelles, c’est un modèle qui a fait ses preuves. Nous considérons comme notre devoir de réinventer le concept et de l’adapter aux besoins des jeunes générations. Les services d’urbanisme manifestent également beaucoup d’intérêt, car la colocation répond parfaitement aux besoins des populations urbaines. Bien qu’elle semble innovante, nous reconnaissons que nous n’avons pas fait une invention révolutionnaire, mais que nous tirons parti d’une tendance mondiale qui a déjà prouvé sa valeur. »
Une vision de la durabilité et du réemploi
Sheltr opère via deux modèles : 1) Louer et gérer des propriétés, où Sheltr paie un loyer aux propriétaires et l’entreprise gère tous les coûts opérationnels. Les bénéfices proviennent de la différence entre les revenus et les dépenses, comme l’énergie et l’entretien. Et 2) acheter, rénover et revendre des propriétés à des investisseurs, tout en conservant la responsabilité opérationnelle. Ce modèle offre aux investisseurs un rendement fixe, selon les revenus locatifs.
Sheltr se distingue – contrairement à la plupart des concepts de colocation – en ne construisant pas de nouveaux immeubles, mais en se concentrant sur la rénovation et le réaménagement de bâtiments existants, tels que d’anciens hôtels, des bureaux et de grandes maisons familiales sans fonction. Le tout nouveau complexe phare sur le Meir à Anvers, ouvert en janvier 2025, illustre bien ce phénomène. L’immeuble de bureaux vacant a été transformé en un complexe de colocation efficace, tout en préservant à la fois l’intégrité architecturale et le caractère durable de l’édifice. Selon Peeters, une telle rénovation approfondie coûte en moyenne 1 250 euros par mètre carré, hors honoraires et aménagements fixes, pour un bâtiment de 4 000 mètres carrés.
Ils financent presque tout cela via des sources externes, comme les banques ou des prêts subordonnés. « A l’heure actuelle, nous avons même une campagne de financement participatif en cours. Nous avons peu de capital propre, celui-ci ayant été utilisé pour les coûts d’amorçage opérationnels. Pour le reste, nous utilisons des prêts bancaires, des investissements privés, des plateformes de financement participatif et des contributions de propriétaires. » Pour le projet récent sur le Meir, le propriétaire du bâtiment a également pris en charge une grande partie du financement. Cela signifie que Sheltr paie un loyer plus élevé, mais nécessitait peu de capital initial. Les meubles individuels des unités d’habitation ont été financés par un prêt bancaire sous la dénomination FF&E (Fixed Furniture and Equipment). Ils envisagent également de solliciter des fonds pour des publics spécifiques.
Design et confort
Ce qui distingue Sheltr, au-delà de l’accessibilité financière et de la revalorisation des bâtiments existants, c’est l’accent sur le design et le confort. Les chambres sont aménagées avec des éléments d’intérieur contemporains et des finitions de haute qualité. « Beaucoup de gens pensent que la colocation équivaut à une chambre basique et minimaliste », dit Peeters. « Nous la portons à un niveau digne d’un hôtel, avec un accent sur la convivialité et l’ambiance. Cela fait de nous une option attrayante pour un public diversifié, des jeunes professionnels aux employés internationaux. » Leur cible est donc variée : des jeunes professionnels aux travailleurs internationaux. Les gens cherchent de la flexibilité et de prix abordables, mais souhaitent aussi un sentiment de communauté. Chez Sheltr, ils offrent des contrats à partir de trois mois, avec domiciliation incluse. Cela rend la colocation idéale pour ceux qui cherchent une solution temporaire sans être liés par des engagements de longue durée.
Communauté et quartier
De plus, l’aspect social de la « communauté » joue un rôle important. « La solitude est un problème croissant dans les villes. Chez nous, vous êtes plongé dans un réseau social. L’aspect social est l’un des principaux atouts de notre concept. » Ils organisent régulièrement des événements et des activités, mais la participation des résidents est libre. Les mises à jour hebdomadaires « Sheltr Most Wanted » informent les résidents des meilleures cafétérias locales, boulangeries et événements du quartier, afin qu’ils se sentent connectés non seulement en interne mais aussi en externe. « Ainsi, nous créons un écosystème dont chacun profite », dit Peeters.
« Avant de commencer le projet immobilier Sheltr, je travaillais dans l’industrie de la mode. Je n’étais pas novice sur le marché de la rénovation, mais je l’étais dans la gestion opérationnelle d’une entreprise. Comme je n’avais jamais vu de colocation de près lorsque j’ai commencé ce projet, j’ai dû beaucoup me documenter. Ce que j’ai largement sous-estimé, c’est la rapidité à laquelle des liens se forment. En trois mois, des amitiés à vie ou même des relations peuvent se former. Un Chilien et un Japonais peuvent devenir amis pour la vie. Et ce, alors que nous ne faisons que fournir l’infrastructure de base. C’est cette communauté qui détermine le succès de Sheltr. Au départ, nous pensions que l’apparence de l’espace devait être décisive. Mais on récolte ce que l’on sème : en créant un environnement où des gens partagent certaines normes et valeurs, une dynamique particulière se crée. C’est ce qui rend les amitiés et la communauté qui se forment si puissantes et précieuses. »
Ambitions de grande croissance
Sheltr a actuellement plusieurs projets à Anvers, notamment le complexe emblématique du Meir, qui a ouvert le 1er décembre 2024 avec plus de 100 chambres. Cependant, son ambition ne s’arrête pas là. « Nous voulons étendre notre portefeuille à 400 chambres à Anvers, puis nous développer dans des villes comme Gand, Bruxelles et Liège. Les prochains emplacements, Anvers Harmonie et l’ancien entrepôt sur le Paardenmarkt, sont prévus pour 2025. Mais nous pensons également à des villes européennes où la colocation est fortement en expansion », explique Peeters. « La demande est énorme ; la colocation offre une solution aux défis urbains auxquels de nombreuses jeunes générations sont confrontées. Nous observons constamment les marchés où notre concept peut avoir un impact. Grâce à YUST, nous avons appris comment offrir une expérience de qualité aux résidents. Avec Sheltr, nous capitalisons sur cette expertise, mais nous concentrons spécifiquement sur la colocation. Nous combinons le meilleur des deux mondes : l’hospitalité d’un hôtel avec les avantages d’un espace de vie partagé. Le marché exige des formes de vie flexibles, et nous croyons que notre concept – une habitation urbaine innovante et abordable avec un fort accent sur le design et la communauté – peut redéfinir l’avenir de l’habitat urbain. Ce n’est pas une tendance passagère, mais un changement fondamental dans notre façon de vivre et de résider en ville. »
